Après des années de hausse effrénée, les prix ont stagné dans les plus grandes villes du pays en 2019. Berlin et Munich ont même enregistré un léger recul au quatrième trimestre.
Cela aura été laborieux, mais c’est désormais chose faite : sept mois après l’annonce, par la mairie de Berlin, d’un projet de loi de gel des loyers dans la capitale allemande, le Parlement régional de la ville-Etat a voté, jeudi 30 janvier, en faveur de ce dispositif aussi inédit que controversé. Plus rien ne s’oppose désormais à l’entrée en vigueur de cette mesure complexe, qui interdit toute augmentation des loyers supérieure à l’inflation pour une durée de cinq ans, sous peine d’amende allant jusqu’à 500 000 euros.
Fustigée par de nombreux détracteurs qui la jugent excessive, voire anticonstitutionnelle, et mettent en doute son efficacité, la nouvelle loi s’applique de façon rétroactive à compter du 18 juin 2019, et concerne environ 1,5 million de logements dans la capitale, soit la quasi-totalité du parc locatif privé. « Nous avons franchi une étape importante, s’est réjouie Katrin Lompscher, ministre du logement au sein du gouvernement régional du Land de Berlin et principale architecte de cette réforme. Le plafonnement des loyers interrompt l’augmentation parfois absurde des prix sur le marché du logement. » Pour les Berlinois, dont 80 % sont locataires de leur logement, cette nouvelle loi est du pain bénit : d’après un sondage publié en novembre 2019, ils étaient 71 % à approuver le dispositif.
Il semble pourtant que le marché n’ait pas attendu les mesures draconiennes de la mairie de Berlin pour reprendre son souffle, après plusieurs années de hausse effrénée. Au quatrième trimestre de 2019, les loyers ont même diminué de 1,2 % par rapport à leur niveau du dernier trimestre de 2018 pour les logements nouvellement loués dans la capitale allemande, selon une étude publiée le 20 janvier par F + B, une société de recherche et de conseil en immobilier.
Le loyer moyen calculé par ces experts – 9,10 euros du mètre carré – reste modéré par rapport à d’autres capitales européennes, mais Berlin a connu une folle décennie qui a vu le loyer médian au mètre carré bondir de 104 % depuis 2009, d’après des calculs du site immobilier Immowelt, publiés en juillet 2019.
Ce tassement des prix à la location observé par F + B n’est pas cantonné à Berlin. Au niveau national, les loyers définis dans les nouveaux contrats de bail signés entre octobre et décembre 2019 étaient inférieurs de 0,3 % au montant observé sur la même période un an auparavant, à en croire le baromètre de F + B, un indice trimestriel calculé à partir des données de marché de plus de 30 millions de logements dans toute l’Allemagne. « Cela signifie que la tendance à la stagnation, voire à la légère baisse, constatée par F + B sur les loyers dès le premier trimestre de 2019, se poursuit »,souligne l’étude, qui précise qu’à l’instar de la capitale, 11 des 50 villes les plus chères du pays ont vu les loyers baisser.
Effet d’ordre psychologique
C’est notamment le cas à Munich, la ville où le coût du logement bat tous les records. Dans l’opulente capitale bavaroise, le loyer moyen s’est établi à 16,40 euros par mètre carré pour les nouveaux contrats de location signés au quatrième trimestre de 2019, ce qui représente un recul de 0,6 % par rapport aux trois derniers mois de 2018, relèvent les experts.
La tendance est également à la baisse dans d’autres villes de Bavière, comme Ingolstadt, qui abrite le siège du constructeur automobile Audi, avec un repli de 0,7 %, ou encore la station de ski de Garmisch-Partenkirchen, où le recul a été plus net, avec – 4,4 %. Dans le reste du pays, là où les loyers ont augmenté, les hausses étaient souvent bien plus modérées qu’au cours des années précédentes. Ainsi, ils n’ont crû que de 0,1 % à Hambourg et de 0,5 % à Francfort.
Pour Michael Voigtländer, directeur du pôle immobilier et marchés financiers à l’institut économique IW de Cologne, cette accalmie sur les prix n’est guère surprenante. « A Munich, les loyers ont fini par atteindre des niveaux qu’ils peuvent difficilement dépasser », observe-t-il. Selon lui, une combinaison de facteurs explique l’actuel ralentissement. A Berlin comme à Munich, un nombre croissant de citadins, fuyant les loyers élevés des quartiers centraux, s’installent en banlieue.
En outre, la pression démographique pesant sur les grandes métropoles s’est atténuée du fait de la baisse de l’immigration et des migrations intérieures. « Et certaines villes, comme Hambourg, construisent davantage de logements qu’auparavant ; en conséquence, les loyers ont augmenté plus lentement », explique M. Voigtländer. En effet, sous l’impulsion d’Olaf Scholz, ancien maire de Hambourg devenu ministre des finances au sein du gouvernement d’Angela Merkel, la deuxième ville d’Allemagne a construit plus de 55 000 logements entre 2011 et 2019. Cela couvre 91 % des besoins en logement des citadins à moyen terme, calcule l’institut de recherche Empirica.
Pour Michael Voigtländer, directeur du pôle immobilier et marchés financiers à l’institut économique IW de Cologne, cette accalmie sur les prix n’est guère surprenante. « A Munich, les loyers ont fini par atteindre des niveaux qu’ils peuvent difficilement dépasser », observe-t-il. Selon lui, une combinaison de facteurs explique l’actuel ralentissement. A Berlin comme à Munich, un nombre croissant de citadins, fuyant les loyers élevés des quartiers centraux, s’installent en banlieue.
En outre, la pression démographique pesant sur les grandes métropoles s’est atténuée du fait de la baisse de l’immigration et des migrations intérieures. « Et certaines villes, comme Hambourg, construisent davantage de logements qu’auparavant ; en conséquence, les loyers ont augmenté plus lentement », explique M. Voigtländer. En effet, sous l’impulsion d’Olaf Scholz, ancien maire de Hambourg devenu ministre des finances au sein du gouvernement d’Angela Merkel, la deuxième ville d’Allemagne a construit plus de 55 000 logements entre 2011 et 2019. Cela couvre 91 % des besoins en logement des citadins à moyen terme, calcule l’institut de recherche Empirica.
Par Jean-Michel Hauteville
